Inkomenstoets en de corporatie

CW PrettigSamen is in onderhandeling gegaan met haar woningcorporatie.
Wat hier volgt is een voorbeeld van afspraken die met sommige corporaties zijn te maken.



CW PrettigSamen bestaat uit 60 woningen, met variatie in grootte en bewoning. De huren van de woningen zitten behoorlijk onder de maximale huurwaarde. De stad Welvaart is een schaarste gebied.

CW PrettigSamen had voor zichzelf de volgende uitgangspunten opgesteld:

  • We gaan in gesprek met iemand van de corporatie die voldoende mandaat heeft.
  • We willen uitgaan van een win/win situatie. Ons motto is, we willen er samen uitkomen. Er niet uitkomen, betekent een gezamenlijk probleem. Ook de corperatie heeft belangen, neem dit mee. We wilden vooral niet de zeurende huurder uithangen maar onderhandelen. 
    Tip: begrijp wat het belang is van de woningstichting. Namelijk verhuren zonder veel problemen, voldoen aan de regels en financieel goed draaien.

Conclusies van de onderhandelingen

  • De corporatie is gebonden aan de inkomenstoets van € 34.000. Zij vindt de inkomensgrens ook een probleem. Het betekent voor hen een verschraling van het aanbod van huurders. 
  • Het verkopen met terugkoop regeling is niet mogelijk. Verkoop is aan strenge regels gebonden.
  • Tip: Ken de richtlijnen rond de inkomensgrens goed! Deze zijn goed dichtgetimmerd. Ook die van de 10% regeling.
  • Woningen tijdelijk duurder maken en later weer terug naar de sociale woningsector is lastig in verband met de regels van de gemeente (voorraad sociale huurwoningen, overdrachtsbelasting/administratieve last).
  • De corporatie mag de huur van de woning niet afhankelijk maken van het inkomen van de huurder. Ze mogen wel op basis van het inkomen de huur verhogen!
    We vroegen de Woonbond ons te ondersteunen.

Opmerking: de minister heeft gezegd dat corporaties alleen bezig moeten zijn met het verhuren van woningen aan de lage inkomens.

 

De uitkomsten van de onderhandelingen voor CW PrettigSamen zijn de volgende:

  • CW PrettigSamen heeft ingestemd met huurverhogingen tot 80% van de maximale huurprijs volgens het huurpuntensysteem bij nieuwe huurders. Dit is ook in lijn met het huurbeleid van de corporatie.
  • In ruil daarvoor mag CW PrettigSamen jaarlijks vier keer een nieuwe huurder aannemen met een inkomen boven de € 34.000 (daarbij maken we gebruik van de 10% ruimte die de corporatie heeft om uitzonderingen te maken)
  • CW PrettigSamen heeft uiteindelijk bereikt dat er bij interne verhuizingen (meestal) geen huurverhoging wordt toegepast.

Er was voortdurend druk vanuit de corporatie en veel overleg met de achterban! Mutaties tijdens de onderhandelingen waren spannend. Tip: zorg dat je hier goede afspraken over maakt). De ondersteuning van de Woonbond was nuttig. Je kunt veel informatie van hen krijgen. Er is veel discussie geweest over de werkelijke huurpunten.
Tip: Informatie over huurpunten, m.n. gemeenschappelijke ruimtes en woninguitbreiding zijn te vinden op website  www.huurcommissie.nl

Met de corporatie heeft CW PrettigSamen in een samenwerkingsovereenkomst alles opgenomen en door een advocaat laten beoordelen. De corporatie kan eenzijdig de samenwerkingsovereenkomst opzeggen. De rechter zal dan de corporatie wijzen op het maken van goede afspraken over de termijnen en de manier waarop de ontbinding plaatsvindt. Maar op dit soort overeenkomsten zit geen extra bescherming zoals bij werken en wonen.

Dit jaar is er geen extra huurverhoging toegepast. Deze wordt wel in 2014 verwacht. Een woning van 0 vierkante meter kost nu circa € 340 vanwege punten voor omgeving, schaarste gebied en isolatie. Geconstateerd wordt dat het verschil in huurprijs tussen de grotere en kleinere woning steeds kleiner wordt. De grootste woningen mogen niet meer kosten dan € 681 (huursubsidiegrens). Kleinere woningen kosten al gauw € 500.

Opmerking: de verwachting is dat er iets gaat gebeuren met de huurtoeslag.

 

foto